Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Umowa systemowa

Systemowa umowa pośrednictwa


Jest to umowa pośrednictwa w sprzedaży lub wynajmie nieruchomości / spółdzielczego prawa, zawarta pomiędzy pośrednikiem / przedsiębiorcą lub firmą zatrudniającą pośrednika a właścicielem/ pełnomocnikiem właściciela (w ustawie z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami nazwanym zamawiającym), na podstawie której nieruchomość / spółdzielcze prawo – może zostać wprowadzone do SYSTEMU MLS WSPON i Ponadregionalnego systemu MLS czyli udostępniona innym pośrednikom / przedsiębiorcom lub firmom w ramach podpisanych przez nich umów dostępu do systemu MLS .

System jest otwarty dla wszystkich, ale z pewnymi ograniczeniami, inaczej mówiąc oferty wprowadzone do niego są dostępne zarówno dla pośredników pracujących w systemie, jak i dla innych pośredników oraz osób zainteresowanych ofertami nie będących pośrednikami. Do funkcji wewnątrzsystemowych (analityczne, szczegółowe opisy, etc) dostęp posiadają wyłącznie pośrednicy / przedsiębiorcy/ firmy którzy posiadają umowę dostępu podpisana ze WSPON); pozostałe osoby mają dostęp do danych ogólnych o ofertach czyli prezentacji.

Umowa systemowa może być zawarta przez właściciela / pełnomocnika właściciela tylko z jednym użytkownikiem będącym użytkownikiem SYSTEMU MLS WSPON lub Ponadregionalnego systemu MLS.

Treść samej UMOWY SYSTEMOWEJ może być rożna w zależności od tego, kto ja przygotował.

Z uwagi na unikniecie zarzutów UOKiK w zakresie ochrony konkurencji o wprowadzanie praktyk monopolistycznych nie został opracowany jednolity wzór takiej umowy. Inaczej mówiąc, każda umowa systemowa jest ustalana w toku negocjacji pomiędzy stronami, ale dla swej skuteczności powinna zawierać stale elementy określone wymogami przepisów prawa i standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami.

Jednym z zadań Prezesa UOKiK jest przeciwdziałanie praktykom ograniczającym konkurencje, czyli np. narzucanie jednego wzoru umowy w tym wysokości wynagrodzenia. Inaczej mówiąc działania UOKiK polegają na niedopuszczaniu do zawierania niedozwolonych porozumień oraz nadużywaniu pozycji dominującej na rynku przez grupę firm / przedsiębiorców. MLS WSPON to obecnie około 200 biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami; w przypadku stosowania jednego wzoru umowy mógłby zostać potraktowany jako organizacja – podmiot na rynku o pozycji dominującej. Zgodnie z ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów posiadanie pozycji dominującej nie jest zabronione. Niedozwolone jest natomiast jej nadużywanie miedzy innymi poprzez bezpośrednie lub pośrednie narzucanie nieuczciwych cen (w tym cen nadmiernie wygórowanych albo rażąco niskich), stosowanie uciążliwych warunków omów przynoszących nieuzasadnione korzyści, a także działania mające na celu niedopuszczenie do wejścia na rynek nowych podmiotów gospodarczych bądź rozwoju już działających). Umowa systemowa nie może zawierać zapisów – klauzul niedozwolonych, których szczegółowy wykaz znajduje się na stronie UOKiK (https://www.uokik.gov.pl/), nie może być niezgodna ze standardami zawodowymi oraz obowiązującym prawem.

Zasady konstruowania Umowy Systemowej podobnie jak innych umów pośrednictwa regulują:

- Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszone w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury (Komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 18 marca 2009r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami)

- Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)

- Ustawa o gospodarce nieruchomościami ( w skrócie UOGN) z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) która weszła w życie 1 stycznia 1998 r. Ostatni tekst jednolity ogłoszony 19 maja 2010 r. (Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651)

- Oraz dodatkowo REGULAMIN MLS WSPON


Możliwość zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z tzw. klauzula wyłączności, czyli stosowanej w MLS WSPON zwanej Umowa systemowa została wprowadzona nowela do ustawy o gospodarce nieruchomościami z 28.11.2003 r., która weszła w życie 22.9.2004 r. W art. 180 został dodany wówczas ust. 3a, który zezwalał na zawieranie umów pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy z odpowiednim zastosowaniem art. 550 KC. Wyłączność ma charakter akcesoryjny, czyli funkcjonuje jako atrybut umowy pośrednictwa w czasie jej obowiązywania. Nie działa w określonych przypadkach po wygaśnięciu kontraktu zamawiającego z przedsiębiorcą (pośrednikiem), bez względu na sposób wygaśnięcia pomiędzy nimi stosunku prawnego. Umowy pośrednictwa z klauzula wyłączności były stosowane w rożnej postaci w praktyce pośrednictwa, zanim weszła w życie wspomniana nowelizacja ustawy. Przed wprowadzeniem powołanej regulacji prawnej, wyłączność jako klauzula umowna, była zalecana przez Polska Federacje Rynku Nieruchomości w Kodeksie Etyki i Standardach Zawodowych, uchwalonym w 1996 r. Zawieranie umów z klauzula wyłączności uzasadniano w § 3 tego dokumentu zapewnieniem lepszej obsługi klientów oraz uniknięcia z nimi sporów. W Standardach Zawodowych Pośredników w Obrocie Nieruchomościami z 2003 r. (§ 24), uchwalonych także przez PFRN, pojawiło się wyjaśnienie, zgodnie z którym klauzule wyłączności należało rozumieć w ten sposób, że zamawiający powierza wykonywanie usługi pośrednictwa jedynie wybranemu przedsiębiorcy lub pośrednikowi.

Istotne informacje co powinna zawierać Systemowa umowa pośrednictwa:

1. Datę i miejsce zawarcia umowy

2. Określenie stron umowy

Dane zamawiającego usługę pośrednictwa, dane identyfikujące przedsiębiorce / firmę (w zależności od rodzaju różne) wykonującą umowę pośrednictwa, imię i nazwisko oraz informacje o numerze licencji pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie. W umowie powinno zostać również zawarte oświadczenie pośrednika o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych. Podpisującym umowę ze strony zamawiającego usługę może być on sam / pełnomocnik lub osoba upoważniona (wymiona np. w KRS) podobnie ze strony wykonującego usługę.

3. Przedmiot i zakres umowy

W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży lub wynajmu, przedmiot umowy – czyli nieruchomość/ spółdzielcze prawo, powinna być jednoznacznie opisana, dane powinny wynikać z dokumentów przedstawionych przez zamawiającego lub pozyskanych przez przyjmującego zamówienie – zlecenia.

Opis powinien zawierać:

- adres

- rodzaj / typ oferty

- powierzchnie (w zależności od rodzaju oferty rożne)

- numer KW lub nazwę i siedzibę spółdzielni (lub jedno i drugie)

- w przypadku nieruchomości, których przedmiotem zbycia /dzierżawy jest grunt nr ewidencyjny, informacje o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, kategorie gruntów (grunty rolne)

- sposób i datę zakupu / objęcia

- dane dotyczące pozwolenia na budowę, oddania do użytkowania (budynkowe, lokalowe)

- stan cywilny w chwili objęcia i sprzedaży w przypadku osób fizycznych

- powołanie się na odpowiednie uchwały pozwalające na zbycie / najem /dzierżawę w przypadku osób prawnych

- inne dane mogące mieć wpływ na przebieg transakcji (np termin wydania, kaucje, obciążenia etc.)

4. Zakres umowy

Przez umowę pośrednictwa pośrednik / przedsiębiorca / firma pośrednicząca, zobowiązuje się do wykonania określonej pracy na rzecz zamawiającego, do wykonania czynności zmierzających do zawarcia np. umowy sprzedaży, umowy najmu / dzierżawy lub zamiany. Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy/ firmie wynagrodzenia w określonym czasie i po spełnieniu warunków opisanych umowa. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. W umowie systemowej pośrednik zazwyczaj dokładniej określa zakres swojej usługi, może również, choć nie jest to obligatoryjne a wskazane, wymienić czynności związane z wykonaniem usługi . W umowie powinien znaleźć się również zapis o obowiązku wprowadzenia w określonym Regulaminem MLS WSPON czasie oferty do bazy MLS WSPON .

5. Czas trwania umowy

Umowa pośrednictwa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Powinien być w niej określony czas i sposób, w jaki umowa może zostać skutecznie wypowiedziana ( czas nie oznaczony) lub rozwiązana (czas oznaczony). Możliwość wypowiedzenia / rozwiązania umowy powinna być taka sama dla każdej ze stron. Wskazane jest żeby w umowie wskazane zostały adresy do doręczeń korespondencji oraz sąd właściwy do rozstrzygania sporów.

6. Wynagrodzenie

W Umowie systemowej musi być określone wynagrodzenie, jakie przysługiwać będzie pośrednikowi / przedsiębiorcy /firmie wykonującej usługę. Wynagrodzenie może być określone na rożne sposoby, najczęściej są to procenty liczony od ceny transakcyjnej, rzadziej wyrażane jest kwotowo lub za wykonanie poszczególnych elementów usługi. Wynagrodzenie musi być określone w kwocie brutto.W sytuacji kiedy wynagrodzenie nie będzie określone w umowie, wykonującemu usługę przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach (WSPON nie rekomenduje takiego sposobu rozliczeń). Wysokość wynagrodzenia w umowach systemowych określana jest w toku negocjacji pomiędzy stronami umowy, jednakże ze względu na ekskluzywny charakter umowy (dzielenie się z innym pośrednikiem wynagrodzeniem), wyższy standard obsługi niż przy zwykłych umowach pośrednictwa (większy nakład pracy i kosztów) wysokość wynagrodzenia nie powinna być niższa od zwyczajowo stosowanej .

7. Inne postanowienia

Strony umowy systemowej mogą w umowie określić kary umowne, które powinny być takie same dla każdej ze stron umowy oraz nie powinny przekraczać wynagrodzenia określonego w umowie systemowej. Wykonujący usługę może zawrzeć umowę pośrednictwa z obiema stronami transakcji (czyli zarówno ze sprzedającym jak i kupującym, podobnie z wynajmującym i najemcą), warunek konieczny w takim przypadku pisemne zgoda drugiej strony transakcji (najlepiej w umowie systemowej). Komisja MLS WSPON rekomenduje korzystającym uczestnikom systemu reprezentowanie jednej strony transakcji i dzielenie się wynagrodzeniem sprzedającego/ wynajmującego z reprezentującym klienta popytowego pośrednikiem/ przedsiębiorcą /firma.

8. Klauzula wyłączności stosowana w umowach systemowych

Zamawiający powinien być poinformowany przez wykonującego usługę (informacja taka zalecane jest żeby znalazła się w umowie), jakie konsekwencje wynikają z wpisania takiej klauzuli do umowy pośrednictwa. Zamawiający powinien potwierdzić fakt poinformowania go przez przyjmującego zlecenie o wyjaśnieniu różnicy pomiędzy umowa systemowa a umowa bez klauzuli wyłączności. Umowa pośrednictwa z klauzula wyłączności (a taka jest umowa systemowa) jest specyficznym rodzajem umowy, ponieważ zobowiązuje zamawiającego do zapłacenia wynagrodzenia, jeżeli w czasie trwania umowy pośrednictwa zostanie zawarta transakcja. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia dotyczy również czasu (określonego) po wygaśnięciu umowy z zamawiającym w przypadku zawarcia przez niego umowy z kupującym / najemca wskazanym (potwierdzony protokołem prezentacji) w czasie obowiązywania umowy. W umowie mogą zostać wyszczególnione przypadki, których klauzula wyłączności możne nie dotyczyć. Zgodnie ze standardami zawodowymi pośrednik nie może nakłaniać zamawiającego do wypowiedzenia umowy z klauzula wyłączności zawartej z innym pośrednikiem. Nie może również w imieniu zamawiającego wypowiadać wcześniej zawartych umów pośrednictwa.