Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

FAQ

Znalazłam konkretną nieruchomość w portalu, która mnie interesowała. Pośrednik który ją wystawiał zażądał ode mnie podpisania umowy pośrednictwa która obligowała mnie do zapłacenia 3%. Czy miał prawo?


Ustawa oraz standardy zawodowe obligują pośrednika do działania w imieniu dwóch stron. Nie jest to precyzyjny przepis rodzący wiele wątpliwości jednak obliguje ona pośrednika do zachowania szczególnej staranności aby nie narazić na negatywne konsekwencje którejkolwiek ze stron transakcji.

Jeśli nie chce Pani by pośrednik ją reprezentował wystarczy napisać mu oświadczenie, że w sprawach związanych z zakupem znalezionej przez siebie w Internecie nieruchomości, interesy Pani reprezentuje konkretny prawnik lub inny wskazany w oświadczeniu przez Panią pośrednik. W tym przypadku pośrednik ma obowiązek bezzwłocznie okazać nieruchomość jednak musi od Pani uzyskać potwierdzenie przyjęcia przez Panią oferty z danymi osobowymi, co jest jedynie dokumentem określającym zdarzenia. To bezwzględny wymóg bezpieczeństwa. W toku dalszego dążenia do zawarcia transakcji tej nieruchomości rekomendował bym zdecydowanie skorzystanie z prawnika, gdyż oświadczenie złożone na piśmie zwalnia pośrednika z jakiejkolwiek odpowiedzialności.

Najczęściej jednak "poszukujący" oczekuje wyszukania nieruchomości o odpowiednich parametrach. W tym przypadku zawarcie umowy jest obligatoryjne, gdyż poszukiwanie jest czynnością pośrednictwa, której nie można wykonywać bez stosownej umowy.


Co to jest MLS?


Aby uniknąć kontaktu z wieloma często przypadkowymi pośrednikami wystarczy zlecić jednemu pośrednikowi wprowadzenie swojej nieruchomości do systemu współpracy, gdzie w jednej chwili oferta dotrze do wszystkich biur pośrednictwa pracujących w systemie. To duża oszczędność nie tylko czasu przy dokonywaniu zmian np. cenowych a zarazem komfort w uzyskaniu informacji o przebiegu działań jakie zostały podjęte przez pośrednika. To również bezpieczeństwo, gdyż pośrednik będący w systemie podlega nadzorowi swoich działań. Nadzoruje go organizacja społeczna prowadząca system MLS.


Mieszkam w Gdańsku mam mieszkanie w Warszawie i nie mam czasu się nim zajmować. Jest wiele MLS-sów więc do którego i jak mam zgłosić?


Rzeczywiście w Polsce jako jedynym kraju na nie ma jednego systemu MLS. Powinna mieć Pani możliwość wprowadzenia oferty z pomocą pośrednika z Pani miejscowości jednak w obecnej chwili nie wszystkie systemy w poszczególnych stowarzyszeniach są połączone co nie znaczy, że w niedługim czasie tak się stanie. Chcąc doradzić sprzedaż mieszkania w Warszawie gdy na skałę mieszka Pani w Gdańsku, aby polecony pośrednik zarekomendował Pani równie solidnego jakim sam jest w Warszawie. Rekomendacja jest najskuteczniejsza forma działania i współpracy w tym środowisku. Pośrednicy często spotykają się na różnych seminariach, szkoleniach czy kongresach co pozwala poznać innych rzetelnych pośredników.


Pośrednik żąda wyłączności ode mnie, a wiadomo że im więcej agencji tym lepiej!


Przyjęcie zasad klauzuli wyłączności to jednak podstawa do przekazania Pani oferty wszystkim innym pośrednikom w systemie MLS. Wynika ona z zasady unikalności oferty. Pośrednik który uzyskał wyłączność ma obowiązek wprowadzenia do systemu co oznacza gotowość do współpracy. Są jednak wyjątki gdzie przekazanie oferty przez pośrednika do systemu MLS obwarowana jest klauzulą tajności nadaną przez właściciela jednak dotyczy to często tylko takich nieruchomości, których ujawnienie w Internecie przyniosłoby wiele szkody właścicielowi. Są one przekazywane do MLS widnieją w systemie ale ich pobranie wymaga zgody pośrednika prowadzącego.


Czym jest klauzula wyłączności i czy jest zgodna z prawem?


Klauzula wyłączności to umowny zestaw czynności jakie obie strony umowy pośrednictwa między sobą zawarły. Zazwyczaj jest to właściciel nieruchomości i pośrednik. Dla przykładu właściciel zobowiązuje się że nie zgłosi swojej nieruchomości do innych biur pośrednictwa w zamian za przekazania tego obowiązku do realizacji pośrednikowi z którym tą klauzulę zawarł.

Przepisy o wyłączności reguluje Kodeks Cywilny, jego ogólny zapis należy interpretować tak, że wyłączność nie jest elementem blokowania właściciela nieruchomości przed sprzedażą lecz formą pomocy w faktycznej możliwości zgłoszenia do wszystkich biur pośrednictwa.


Na jak długo może być wyłączność?


Umowa z klauzulą wyłączności może być zawarta jedynie na czas oznaczony. Podobnie jak wynagrodzenie pośrednika jest fundamentem negocjacji pomiędzy stronami. Okres na jaki zawiera się umowę jest związany najczęściej z czasem jaki pośrednik potrzebuje na dokonanie sprzedaży. Może być to kilka miesięcy ale przy trudnym rynku nawet i kilka lat.


Pośrednik ostrzegał mnie przed wyłącznością, że jeśli podpiszą taką umowę to on nie będzie przyprowadzał klientów. Czy mam mu wierzyć i co mam zrobić?


Według mnie nie był to pośrednik lecz oszust, których na każdym rynku jest pewna liczba. Działanie takie już od wielu lat zostało uznane za nie etyczne i oszukańcze w stosunku do klienta i traktowane jako celowa dezinformacja i należy je ganić. Zazwyczaj nie są to pośrednicy których listę można znaleźć na stronie. Jeśli ktoś nie jest pośrednikiem nie obowiązują go żadne zasady a prawo o pośrednictwie go nie obowiązują. Zgłaszanie podobnych spraw i innych skarg do stowarzyszenia.


Zgłosiłem do pośrednika na wyłączność i nic się nie dzieje. Jakie mam sam sankcje wobec niego?


Jeśli oferta został wprowadzona do sytemu MLS to znajduje się we wszystkich biurach pośrednictwa tak jakby Pan osobiście zgłosił do tych agencji. Jednak pośrednik nie jest cudotwórcą i jeśli cena jest zawyżona to oferta nie została zaproponowana kontrahentom z niższej półki cenowej. W takim przypadku należy urealnić cenę lub sprawdzić czy opis jest wystarczająco jasny i zawiera wszystkie niezbędne informacje. Tylko za zgodą właściciela oferta może nie znaleźć się w systemie MLS.


„…pośrednik powinien zachęcić dobrym opisem potencjalnego kontrahenta…”


Pośrednik ma obowiązek dbać o aktualność oferty odpowiadając za informacje o stanie prawnym i technicznym, oraz podania faktów związanych z nieruchomością bez dodatkowych nic nie wnoszących stwierdzeń. Zasadą rzetelności pośrednika jest opis, który w żaden sposób nie sugeruje stanu różnego od rzeczywistości. Liczy się to co istnieje a nie to jakie są jego wyobrażenia. Może to się skończy dla niego roszczeniami w przypadku powstania jakikolwiek strat dla kontrahenta lub właściciela nieruchomości.


Nikt do tej pory nie żądał ode mnie dokumentów a ten pośrednik żąda nie tylko dokumentów ale także wyłączności.


Pośrednik jest zobowiązany nie tylko sprawdzić stan prawny nieruchomości zanim ją przyjmie ale tez przedstawić go w systemie innym uczestnikom MLS. Jeśli ktoś nie żąda dokumentów znaczy, że nie traktuje właściciela poważnie a jego nieruchomość z bardziej lub mniej prawdziwym opisem i niejasnym stanem prawnym staje się jeszcze jednym śmieciem w zalewie nieprawdziwych informacji w Internecie. Należy sobie zadać również pytanie przy tej okazji. Czy lepiej przygotowywać wiele kopii dokumentów czy wystarczy jeden zestaw, który pośrednik udostępni każdemu pośrednikowi.


Nie rozumiem tego 0%? Czy chodzi o wycenę pracy pośrednika? Piszą 0% a żądają wynagrodzenia. Proszę o wyjaśnienie.


0% odnosi się, a przynajmniej powinno, do ofert w których właściciel wyraźnie zakazał pobierania wynagrodzenia przez pośrednika prowadzącego i dowolnego innego pośrednika. Żądanie to ma uzasadnienie w szczególności gdy właściciel żąda reprezentowania jedynie jego osoby co może mieć istotny wpływ w procesie ustaleń cenowych ale nie tylko. Zakaz reprezentowania obu stron transakcji wiąże się zazwyczaj z nieco wyższym wynagrodzeniem, gdyż pośrednik prowadzący będzie zobowiązany przekazać ustaloną część swojego wynagrodzenia temu który przedstawi kontrahenta.


"...moim zdaniem pośrednik jest niepotrzebny gdyż samemu można sprzedać bez problemu w Internecie bez konieczności płacenia tak wysokiej prowizji a notariusz sprawdzi dokumenty..."


Z pewnością ma Pan rację ale tylko co do nielicznych przypadków występujących na rynku i w stosunku do osób które maja duże doświadczenie w obrocie nieruchomościami. Reprezentuje Pan jednak nieprawdziwy stereotyp, który w życiu wygląda inaczej.

Zacznę od tego że przygotowanie oferty nieruchomości zaczyna się dużo wcześniej zebraniem dokumentacji prawnej i technicznej zanim nieruchomość trafi do sprzedaży. Dużo transakcji nie dochodzi do skutku właśnie u notariusza z faktu z braku właściwych dokumentów. Nie wyobrażam sobie aby notariusz, którego celem jest jedynie spisanie woli stron miał biegać po urzędach i zbierać dokumenty. To często jest jedna z licznych ról pośrednika. Rzeczywiście dotarcie do klienta następuje dość szybko w Internecie i może zrobić to każdy ale czy rzeczywiście właściciel będzie miał pewność, że sprzedał za właściwą cenę? Jednak największą wartością jest bezpieczeństwo całego procesu sprzedaży który twa zazwyczaj jakiś czas.


Dlaczego pośrednik bierze tak wysoką prowizję?


Pojęcie wysokości jest pojęciem względnym jednak z pewnością jest uzależnione od wkładu pracy. Każdy kraj w Europie posiada nieco inne standardy wynagrodzeń i kształtuje się w sumie od 4.5% do 6,5%. Polska należy do krajów o najniższym poziomie wynagrodzenia pośrednika z wyjątkiem kilku krajów Europy w których prócz stosunkowo niskiego wynagrodzenia pośrednika właściciel opłaca koszty marketingu. Trzeba pamiętać, że w Polsce na pośredniku ciąży zebranie dokumentów co wiąże się z zaangażowaniem czasu i środków. Pośrednik pokrywa często wielomiesięczny a nawet kilkuletni marketing w Internecie prasie itp, poświęca czas klientowi raportując mu sytuacje na rynku i zdarzenia związane z wystawioną nieruchomością a jeśli inny pośrednik przyprowadzi nabywcę jest mu zobowiązany wypłacić połowę ale nie mniej niż 2%. Wynagrodzenia . Jak łatwo policzyć koszty jakie poniesie w przypadku długiego okresu sprzedaży mogą być znaczne. Może odnieść wrażenie że ten sposób sprzedaży jest zbyt drogi ale zapewniam, że nikt do tej pory nie znalazł tańszego sposobu sprzedaży nieruchomości i nie zmienił tego Internet choć znacznie usprawnił.


Kogo reprezentuje pośrednik? Umówiłem się z pośrednikiem że opłacę w ramach jego prowizji koszta innego który przyprowadzi klienta z MLS a on sam przyprowadził mi klienta i jeszcze chciał wziąć pieniądze od kupującego.


Ma Pan rację. To nie jest rzetelna praktyka i wymaga napiętnowania. Jeśli pośrednik zobowiązał się do reprezentowania tylko jednej strony transakcji to musi dotrzymać słowa. Nie może on w żaden sposób reprezentować drugiej strony w tym zadać wynagrodzenia. Żądanie klienta związane reprezentacją jedynie jego musi być zgłoszone do systemu MLS i skrupulatnie przestrzegane. Inaczej pośrednikowi grożą sankcje w postaci odpowiedzialności zawodowej w najlepszym przypadku.


Przyszło do mnie wielu pośredników ale po czym poznać naprawdę dobrego i uczciwego pośrednika?


Jest wiele sposobów, ale najbardziej praktyczny dla sprzedającego to ten, że pośrednik będzie żądał zestawu dokumentów i zaoferuje przekazanie oferty do wszystkich biur pośrednictwa za pomocą systemu MLS bez angażowania Pana w ten proces.


Czy pośrednik może odmówić przyjęcia oferty?


Doświadczonym pośrednikom zdarza się to dość często zazwyczaj z dwóch powodów.

Pierwszy to zbyt wygórowana cena nie mająca odniesienia w rzeczywistości. Druga to sytuacja, w której nieruchomość wymaga uporządkowania stanu prawnego co nie jest odosobnionym przypadkiem.

Mniej doświadczeni pośrednicy najpierw przyjmują i wystawiają ofertę nie bacząc na stan prawny ni cenę licząc... sam nie wiem na co. Może na przypadek.


"Dałem ogłoszenie w Internecie. Zadzwoniło do mnie chyba pięćdziesięciu pośredników i żaden klient."


Nieruchomości nie są dobrem powszechnym ale instrumentem finansowym, którego wartość uzależniona jest od stanu ryku. Zdecydowanie proces sprzedaży nie kończy się na kilku ogłoszeniach w Internecie przez właściciela. Pośrednicy mają dwie możliwości pozyskania nieruchomości. Pierwsza to polecenie gdzie właściciel najpierw porozmawia z pośrednikiem i upewni się czy dobrze czyni co pozwala uzgodnić strategie sprzedaży. W drugiej sytuacji właściciel daje ogłoszenie do Internetu i dodatkowo wyraża zgodę na innym pośrednikom na jej prezentowanie. W tym przypadku oferta pojawia się wielokrotnie z wieloma opisami cenami co tworzy ją nie spójną i zazwyczaj nikt się nią nie interesuje.


"Spodobała mi się nieruchomość, więc zdecydowaliśmy się na nią żoną. Kiedy jednak poprosiłem pośrednika o dokumenty, powiedział, że musi je dopiero sprawdzić. Po dwóch tygodniach przedstawił mi dokumenty, a mój prawnik stwierdził, że nic się nie zgadza z ofertą."


Pośrednik z pewnością źle zrobił nie sprawdzając wcześniej stanu prawnego. Jest to dość częste zjawisko na nieuporządkowanym rynku. Sytuacja taka może mieć swój finał w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej lub w sądzie.