Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Użytkowanie wieczyste, dziwny twór na polskim rynku nieruchomości…

WSPON

W ustawodawstwie polskim instytucja użytkowania wieczystego funkcjonuje od wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Użytkowanie wieczyste wykształciło się jako forma prawna korzystania z gruntów państwowych i miało służyć celom budownictwa mieszkaniowego. Instytucja użytkowania wieczystego stanowiła alternatywę dla przeniesienia własności nieruchomości (zgodnie z ustawą wszystkie nieruchomości gruntowe miały być własnością państwa), a jednocześnie stanowiło formę taniego, długotrwałego, zbliżonego do prawa własności korzystania z gruntu budowlanego. Obecnie użytkowanie wieczyste stanowi trwałą formę korzystania z gruntów skarbowych i samorządowych, ale już niekoniecznie tanią.

Podstawą wprowadzenia do Kodeksu cywilnego zapisów dotyczących użytkowania wieczystego była wspomniana ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Treść użytkowania wieczystego określona została w art. 233 KC zgodnie z którym ”użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz w oparciu o umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.” Z przepisu tego wynika, że uprawnienia użytkownika wieczystego są bardziej zawężone niż uprawnienia właściciela, gdyż ograniczone są dodatkowo przez postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste powinna określać sposób korzystania z niego przez użytkownika wieczystego. Jeżeli grunt oddaje się w użytkowanie, w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń, określa się: rodzaj tych budynków i urządzeń, termin rozpoczęcia i zakończenia robót, warunki i termin odbudowy tych budynków i urządzeń (w razie ich zniszczenia albo rozbiórki w czasie trwania użytkowania wieczystego), a ponadto wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Zawarcie umowy użytkowania wieczystego dokonywane jest zawsze w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej. Uprawnienia użytkownika będą zatem bardzo zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi. Co najważniejsze, ma on prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem osób trzecich. Dozwolone jest także dysponowanie przysługującym prawem co oznacza, że możliwa jest jego sprzedaż, obciążenie czy dziedziczenie. Prawo to nabywa się z chwilą wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny). Co więcej, użytkownik ma pełne prawo do budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie.

Użytkowanie wieczyste’ wbrew swej nazwie jest prawem terminowym, zawiera się co do zasady na dziewięćdziesiąt dziewięć lat. Ze względu na cel gospodarczy użytkowania, okres ten ulec może skróceniu – nie może być jednak krótszy niż 40 lat.

Prawo użytkowania wieczystego może wygasnąć po okresie, na jaki zostało ustanowione. Umowę można również rozwiązać w przypadku sprzecznego z przeznaczeniem korzystania z gruntu przez użytkownika, w szczególności, gdy wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń. Kolejnym przypadkiem, gdy dochodzi do wygaśnięcia prawa użytkowana wieczystego jest tzw. konfuzja praw, czyli sytuacja, w której użytkowanie wieczyste przechodzi na rzecz właściciela gruntu albo własność gruntu przechodzi na użytkownika wieczystego. W drodze wywłaszczenia również dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Opłaty

Zawarcie umowy o użytkowanie wieczyste gruntu może być odpowiednim rozwiązaniem dla osób, które nie dysponują odpowiednio dużą kwotą niezbędną do zakupu danej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że decydując się na tę formę użytkowania nieruchomości, również musimy liczyć się z poniesieniem pewnych kosztów.

Konkretnie będą to dwie opłaty. Pierwszą z nich – opłatę jednorazową, będziemy musieli uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Jej wysokość będzie uzależniona od warunków’ jakie wynegocjujemy, lecz wahać się może w przedziale między 15 proc. a 20 proc. wartości nieruchomości.

Dodatkowo użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia corocznych opłat uzależnionych od celu, na jaki nieruchomość została oddana.

Wyróżnić możemy tutaj cztery stawki procentowe:

• 0,3 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną;
• 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową;
• 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną;
• 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.

Roczne opłaty wnoszone są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego. Płatność następuje z góry za dany bieżący rok, a uregulowana musi zostać do dnia 31 marca.

Koncepcja użytkowania wieczystego jest dziwnym tworem bowiem prawo silne i nieograniczone w czasie, jak prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostkom samorządowym obciąża prawem słabszym i na dodatek terminowym, jakim jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie na tym słabszym i terminowym prawie lokuje się ponownie prawo silne, jakim jest odrębna własność budynków. Nieruchomości ,wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowią oddzielną własność użytkownika wieczystego. Własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że niedopuszczalne jest zbycie samego prawa użytkowania wieczystego bez jednoczesnego zbycia tych budynków i urządzeń. Jak również niemożliwe jest zbycie budynków i urządzeń bez zbycia użytkowania wieczystego, żadne z tych praw nie może być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego.

Postulowane są zmiany i zniesienie instytucji użytkowania wieczystego jako anachronizmu czasów PRL, argumentem są głównie nieruchomości komercyjne lokowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale także niepewność opłat rocznych, szczególnie widoczne to było w ostatnich latach w Warszawie przy okazji aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste.


Magdalena Świętochowska

RE/MAX Real Estate Consulting

WSPON
Pokaż listę