Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Sprzedajemy mieszkanie (cz. II) – praktyczny poradnik, Magdalena Le Bihan i Adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Wydaje się, że sprzedaż mieszkania jest zadaniem dość prostym. Wstawiamy ogłoszenie na jakiś portal, wywieszamy baner i… czasami to wystarcza.

Jednak na ogół sprzedaż jest procesem długotrwałym i niełatwym. Dlatego warto przygotować się należycie do transakcji, aby znalezienie nabywcy nie trwało zbyt długo, cena była atrakcyjna, a formalności nie zaskakiwały nas w ostatnim momencie.

Umowa przedwstępna

Dość często zdarza się, że umowa sprzedaży poprzedzona jest umową przedwstępną. O ile ta pierwsza dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego, to umowa przedwstępna może zostać zawarta również w zwykłej formie pisemnej. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi umowami dotyczy skutków. W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie zwykłej pisemnej w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, skutki w większości będą się odnosić do zaliczki albo zadatku, w zależności która z tych form związania stron taką umową została w niej przewidziana. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Ta forma umowy jest korzystna zwłaszcza dla kupującego, który może ujawnić swoje prawa wynikające z tej umowy w dziale III księgi wieczystej (nie ma takiej możliwości w przypadku umowy przedwstępnej dot. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez urządzonej księgi wieczystej). Dodatkowo, każda ze stron może dochodzić przed sądem obowiązku wypełnienia umowy przez drugą stronę przez rok. Taki stan rzeczy w razie, gdy nie dojdzie do transakcji, skutecznie zablokuje sprzedaż mieszkania w najbliższych miesiącach. Ponieważ dość istotnym zagadnieniem jest z czyjej winy ewentualnie nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, dlatego treść umowy przedwstępnej powinna być starannie przemyślana i, w mojej ocenie, zawierać jak najwięcej ustaleń dotyczących sprzedaży.

Ryzyko

Transakcja sprzedaży mieszkania – jak właściwie niemal każda transakcja – obarczona jest ryzykiem. Przed przystąpieniem do sprzedaży warto jest sobie uświadomić, jakie rodzaje zagrożeń towarzyszą procesowi sprzedaży i samej transakcji sprzedaży, aby określić jakie ryzyko jesteśmy gotowi ponieść oraz jak można je ograniczać. W mojej ocenie z punktu widzenia sprzedającego najbardziej istotnym ryzykiem jest brak otrzymania zapłaty. W większości przypadków sprzedaż następuje w chwili podpisania aktu notarialnego, co oznacza, że w praktyce dość trudne jest takie zorganizowanie transakcji, aby w tym samym czasie nastąpiło podpisanie aktu i jednocześnie środki zostały przelane i zaksięgowane na rachunku sprzedającego. Teoretycznie możemy więc mieć do czynienia z jedną z dwóch sytuacji: pełna zapłata następuje przed podpisaniem aktu – jest to rozwiązanie idealne dla sprzedającego, ale na rynku wtórnym raczej rzadkie oraz zapłata następuje po podpisaniu aktu. Ryzyko nieotrzymania zapłaty dotyczy więc tylko drugiej sytuacji. Więcej możliwości ograniczenia ryzyka mamy wówczas, gdy kupujący posiada środki własne, dostępne w dacie transakcji. Zapłata może nastąpić wówczas poprzez przelew internetowy wykonany w kancelarii. Dodatkowo sprzedający może otworzyć rachunek w banku kupującego, aby maksymalnie skrócić czas przelewu. Można wreszcie ustalić z kupującym, że wpłaci on pieniądze na rachunek depozytowy u notariusza lub otworzyć rachunek typu escrow w banku. Niestety, choć te dwa ostanie sposoby wydają się w najlepszy sposób zabezpieczać interesy stron, w praktyce na rynku wtórnym również prawie nie występują. Być może dlatego, że wiążą się one z dodatkowymi kosztami, których kupujący nie chce ponosić. Jeszcze mniej korzystna dla sprzedającego jest sytuacja, gdy kupujący ma dokonać płatności środkami, które pochodzą z kredytu bankowego. Wydłuża się wówczas czas potrzebny na wpłatę środków na rachunek sprzedającego oraz zwiększa liczba podmiotów, od których uzależniona jest płatność. Nie zawsze sprzedający zdają sobie sprawę, że nie są stroną dla banku udzielającego kredytu, co więcej na ogół sprzedający nie ma nawet wiedzy, czy wypłata środków nie jest uzależniona, poza przedstawieniem aktu notarialnego, od spełnienia dodatkowych warunków, np.: wykupienia ubezpieczenia, przedstawienia zaświadczeń lub innych. Sprzedający w praktyce właściwie nie ma żadnego wpływu na spełnienie większości z tych warunków. Dlatego rozsądnym wyjściem wydaje się rozwiązanie, aby te warunki wypłaty środków, które nie są związane z aktem notarialnym, zostały spełnione przed podpisaniem aktu. Mając na uwadze powyższe trudności, warto już na etapie umowy przedwstępnej, jeśli taka będzie zawierana, dokładnie opisać, jak będzie wyglądać płatność i jakich dokumentów będzie mógł żądać sprzedający.

Oczywiście ryzyko związane z otrzymaniem zapłaty nie jest jedynym ryzykiem towarzyszącym procesowi sprzedaży, którego naturalnym elementem jest pokazywanie lokalu. Na ogół, aby uzyskać tzw. właściwą ekspozycję lokalu na rynku, szeroko reklamujemy nieruchomość. W wyniku czego kontaktują się z nami osoby nieznane, którym pokazujemy mieszkanie. W przypadku sprzedaży lokalu z pomocą pośrednika powszechnie stosowaną praktyką, mającą na celu zapewnienie bezpieczeństwa sprzedającym, jest spisywanie przez pośrednika danych (oczywiście po uzyskaniu stosownej zgody) osób oglądających. Takie rozwiązanie powoduje, że pomiędzy potencjalnymi stronami transakcji nie tworzy się bariera związana z okazywaniem dokumentów, co może być przez niektórych odebrane jako zbyteczny formalizm i brak zaufania.

Analizując najbardziej podstawowe ryzyka związane ze sprzedażą mieszkania wydaje się, że możemy mieć do czynienia również z ryzykiem otrzymania zbyt niskiej ceny. Dotyczy to zwłaszcza osób, które niezbyt dobrze orientują się w cenach rynkowych i dodatkowo z jakiejś przyczyny muszą lokal sprzedać szybko.

Wydaje się, że sprzedając mieszkanie warto pamiętać o jeszcze jednej rzeczy: większość warunków sprzedaży i zapłaty jest ustalana indywidualnie pomiędzy stronami w umowie sprzedaży – akcie notarialnym. Treść aktu notarialnego nie zawsze jest jednakowa i dlatego warto poprosić kancelarię o przygotowanie i udostępnienie treści umowy na tyle wcześniej, aby można się było z nim spokojnie zapoznać, skonsultować ze specjalistą i wyjaśnić ewentualne wątpliwości. I ostatnia kwestia. Kupujący oczekują, że prawo do lokalu jest wolne od obciążeń (poza np. ograniczonym prawem rzeczowym jakim jest hipoteka). Jeśli jednak obciążenia się pojawią, to z pewnością będą wymagały dodatkowych dokumentów, a być może wpłyną na cenę i grono potencjalnych kupujących. Dlatego staranne przygotowanie procesu sprzedaży, zgromadzenie dokumentów, poznanie rzeczywistej sytuacji na rynku w zakresie popytu, podaży i uzyskiwanych cen, dokładne przeanalizowanie warunków, na jakich kupujący proponuje nam zbycie nieruchomości pozwoli uniknąć wielu niespodzianek i uzyskać możliwie najlepszą cenę sprzedaży.

Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Lincencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)


Komentarz:

Adwokat Ryszard Sowa

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest już swoistym zabezpieczeniem sprzedaży, gdyż można dochodzić jej wykonania przed sądem. Jednakże w większości sytuacji, gdy do sprzedaży nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, możliwość jej dochodzenia będzie dla sprzedającego nieprzydatna. Częstą przyczyną umowy przedwstępnej jest konieczność zapewnienia finansowania przez kupującego, który dopiero spodziewa się pozyskania środków na zakup np. z kredytu, czy sprzedaży innej nieruchomości. Jeżeli nie uzyska on środków, to dochodzenie przez sprzedającego wykonania umowy przed sądem, a więc przeniesienia własności nieruchomości na kupującego w zamian za zapłatę ceny, jest co najmniej bardzo ryzykowne. Może się okazać, że po procesie, w który sprzedający zainwestuje czas i pieniądze, straci on własność, a ceny będzie zmuszony dochodzić przez komornika. Dlatego przy tego typu uzasadnieniach umowy przedwstępnej, dla sprzedającego istotniejsze od jej formy, może być zabezpieczenie transakcji poprzez zadatek lub zaliczkę. Zadatek jest instytucją uregulowaną w art. 394 § 1 k.c., jednakże, w umowie można zmodyfikować jego skutki. W przypadku umów przedwstępnych zadatek otrzymuje sprzedający od kupującego. Zgodnie z k.c. ma on ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może otrzymany zadatek zachować, a jeżeli to sprzedający nie wykonał umowy, to kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej niż zadatek. Należy pamiętać, że zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, gdy niewykonanie umowy, a więc nie zawarcie umowy przyrzeczonej, nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W przypadku zdecydowania się na zaliczkę, która nie jest zdefiniowana w k.c., koniecznym jest precyzyjne określenie jej skutków w umowie. Najczęściej strony wskazują, że w razie nie dojścia sprzedaży do skutku, strona która zaliczkę dała (kupujący), będzie uprawniony do otrzymania jej zwrotu w całości, niezależnie od przyczyn, dla których nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność. Odpowiednio sprzedający, który zaliczkę otrzymał, musi w takim przypadku ją zwrócić.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k.

ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl



Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 28 stycznia 2015 r.


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.

WSPON
Pokaż listę