Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Najem (cz.II)– praktyczny poradnik, Magdalena Le Bihan i adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na pewien okres, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Już to najbardziej podstawowe, oparte na kodeksie cywilnym określenie najmu pozwala wyróżnić kilka podstawowych elementów, do których należą: strony umowy najmu (wynajmujący i najemca), rzecz (przedmiot) najmu, okres i czynsz.

Przedmiot najmu

Umowa najmu powinna też zawierać dokładne określenie przedmiotu najmu. Może to być cały lokal mieszkalny wraz z ewentualnymi pomieszczeniami przynależnymi lub jego część. Dobrą praktyką jest opisanie stanu lokalu i uzupełnienie ewentualnymi zdjęciami, co pozwoli uniknąć sporów, odnoszących się do stanu przedmiotu najmu w dacie wydania najemcy. Koniecznie też trzeba umieścić informację o świadectwie energetycznym. Jako załącznik do umowy można przekazać najemcy regulamin porządku domowego budynku, w którym znajduje się dany lokal. Umowa najmu jest dobrym dokumentem na ustalenie, za jakie naprawy ponosi odpowiedzialność najemca, a za jakie wynajmujący oraz w jakich terminach te naprawy mają zostać dokonane.

Ryzyko

Rozważając ryzyko związane z najmem należy zauważyć, że istotą umowy są zobowiązania: z jednej strony wynajmującego – co do rzeczy, a z drugiej najemcy w zakresie zapłaty czynszu. Wydaje się, że w porównaniu do sytuacji odbiorcy usług czy towarów, sytuacja najemcy jest uprzywilejowana, z tego powodu, że wynajmujący w sytuacji, gdy nie otrzyma zapłaty w terminie, jeśli działa zgodnie
z prawem, nie może natychmiast domagać się zwrotu lokalu. Działania skutkujące rozwiązaniem umowy mogą być podjęte dopiero po upływie dość długiego czasu i po spełnieniu innych warunków. Z tym że rozwiązanie umowy najmu nie oznacza, że najemca opuści lokal. Ponadto wynajmujący ponosi ryzyko związane ze zniszczeniem przekraczającym zwykłe zużycie. Częściowo te ryzyka można ograniczyć poprzez odpowiednie zapisy w umowie oraz kaucję. Teoretycznie wartość kaucji może stanowić równowartość nawet 12 miesięcznych czynszów.

W praktyce jest to na ogół równowartość jednomiesięcznego czynszu, a w absolutnie wyjątkowych sytuacjach maksymalnie dwu–trzymiesięcznego. Jeśli podejmujemy decyzję o zakupie nieruchomości w celu wynajęcia, w kalkulacjach należy też uwzględnić ryzyko tego, że przez jakiś czas mieszkanie może być niewynajęte. Warto też zastanowić się nad spodziewaną zmianą wartości lokalu
w czasie wynikającą z ogólnej sytuacji rynkowej i ryzyka szczegółowego związanego z daną lokalizacją i budynkiem.

Ze strony najemcy ryzyko związane jest głównie z przedmiotem najmu. Na ogół przed wydaniem lokalu najemca wpłaca kaucję i czynsz za pierwszy miesiąc najmu lub jego część. Istnieje ryzyko, zwłaszcza w sytuacji znacznego przesunięcia w czasie daty podpisania umowy najmu i wydania przedmiotu najmu, że przedmiot najmu nie zostanie wydany i wówczas najemca będzie chciał dochodzić zwrotu wpłaconych kwot. Dodatkowo stan samego lokalu czy sąsiedztwa może być niezadowalający. Część z tych kwestii regulują odpowiednie przepisy, inne warto uzgodnić w umowie. Zawsze dobrym sposobem jest kilkakrotne obejrzenie przedmiotu najmu i okolicy, w której zamierza się zamieszkać.

Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Lincencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)



Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 4 marca 2015 r. Kolejna część poradnika ukaże się w Gazecie Wyborczej – dodatku DOM (11 marca 2015 r.)


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.

WSPON
Pokaż listę