Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Najem (cz.I)– praktyczny poradnik, Magdalena Le Bihan i Adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na pewien okres, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Już to najbardziej podstawowe, oparte na kodeksie cywilnym określenie najmu pozwala wyróżnić kilka podstawowych elementów, do których należą: strony umowy najmu (wynajmujący i najemca), rzecz (przedmiot) najmu, okres i czynsz.

Strony umowy najmu

Wydaje się, że wskazanie stron najmu jest dość proste, ale niestety i tu możemy mieć do czynienia z pewnymi trudnościami. Najbardziej intuicyjnym stwierdzeniem będzie, że wynajmującym powinien być właściciel lokalu (mieszkalnego) lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W praktyce zdarzają się sytuacje, że lokal jest współwłasnością w częściach ułamkowych kilku osób lub też jest współwłasnością łączną małżonków. Powstaje wówczas pytanie, z kim zawrzeć w takim przypadku umowę, jak podzielić czynsz najmu i kto będzie odpowiedzialny za wykonanie umowy po stronie wynajmującego. Czasami mieszkanie do wynajęcia oferuje osoba posiadająca inne prawo, wynikające np. z umowy deweloperskiej, umowy najmu, użyczenia czy innej lub po prostu znajdująca się w lokalu. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, aby uniknąć niespodzianek, należy sprawdzić, czy dana osoba ma rzeczywiście możliwość zawarcia umowy najmu jako wynajmujący i czy jest uprawniona do otrzymania kaucji i czynszu najmu za pierwszy miesiąc. Natomiast gdy myślimy o najemcy, najłatwiejszym rozwiązaniem wydaje się sytuacja, gdy jest to jedna osoba, która będzie mieszkać w lokalu. W praktyce zdarza się, że mieszkanie jest wynajmowane wspólnie przez 2 lub więcej osób. Z kim wówczas zawrzeć umowę? Z jedną osobą? Ale wówczas powstaje pytanie, jaki tytuł do zamieszkiwania będą miały osoby pozostałe i czy będą zobowiązane do zapłaty czynszu? Więc może lepiej zawrzeć umowę ze wszystkimi? Kto w takiej sytuacji odpowiada za uregulowanie czynszu i ewentualne zniszczenia? Wszyscy solidarnie czy każdy proporcjonalnie? Bywają też sytuacje, że umowę najmu zawierają rodzice (i oni są wskazani jako najemcy) studenta, który będzie mieszkać w lokalu lub firma dla swojego pracownika. Kim w świetle prawa będzie wówczas dla wynajmującego osoba mieszkająca w lokalu? Więc może lepiej zawrzeć umowę ze studentem lub pracownikiem, a jedynie za zgodą wszystkich zainteresowanych stron wskazać jako płatnika czynszu najmu rodziców lub firmę? Które rozwiązanie jest korzystniejsze i bezpieczniejsze dla wynajmującego? Trudno tu dawać jednoznaczną odpowiedź, bo każda sytuacja jest inna. Zależy nam przede wszystkim na tym, aby zarówno wynajmujący, jak i najemcy mieli wiedzę, jak ważne jest określenie stron najmu i jakie to może rodzić konsekwencje. Zawierając umowę najmu, warto też sprawdzić, kto z mocy prawa może mieszkać z najemcą.

Okres najmu

W przeciwieństwie do transakcji kupna/sprzedaży najem jest umową trwającą przez pewien okres czasu. Czas ten może być oznaczony lub nieoznaczony. Każde rozwiązanie będzie się łączyć z konsekwencjami, wśród których najbardziej istotna jest możliwość i zasady wypowiedzenia umowy przez strony. Możliwości takie do pewnego stopnia określa umowa, a także Kodeks cywilny i na ogół Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. W praktyce wynajmujący, jeśli znajdą właściwego najemcę, na ogół chcieliby zawrzeć umowę najmu na okres co najmniej jednego roku.
Z kolei najemcy dość często chcą zachować elastyczność i mieć możliwość rozwiązania umowy najmu z jednomiesięcznym lub trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Zdarza się, że najemcy szukają lokalu mieszkalnego jako alternatywy dla hotelu na niezbyt długi okres: np. dwóch miesięcy, kiedy trwa remont ich mieszkania lub przyjeżdżają do danego miasta w związku z pracą. Trudno wówczas pogodzić oczekiwania wynajmującego i najemcy w tym zakresie. W każdej jednak sytuacji, zawierając umowę najmu, należy mieć na względzie fakt, że strony będą się kontaktowały ze sobą przez okres trwania umowy, co powoduje, że aspekt wzajemnych relacji jest dosyć ważny. Czasami już przy pierwszym spotkaniu można zauważyć, że między właścicielem mieszkania a osobą zainteresowaną nawiązana zostaje nić sympatii, może się nawet okazać, że mają wspólnych znajomych lub zainteresowania. Wówczas przyszły najemca wyciąga z portfela pieniądze, aby natychmiast wpłacić kaucję lub czynsz za pierwszy miesiąc. Wynajmujący zaś chętnie przekazałby już klucze. A gdzie umowa? Co prawda umowa najmu nie wymaga formy pisemnej, ale wiąże się to z pewnymi konsekwencjami. Poza tym w umowie powinniśmy uregulować podstawowe kwestie związane
z najmem. Oprócz wspomnianych powyżej zdefiniowania stron i określenia okresu najmu powinniśmy uzgodnić czynsz najmu i inne płatności.

Czynsz najmu

Wysokość czynszu najmu oczywiście zależy od lokalizacji, powierzchni, rodzaju budynku oraz standardu wykończenia mieszkania. Dość łatwo jest określić czynsz najmu dla podobnych lokali w dużym budynku czy osiedlu. Im bardziej mieszkanie jest unikalne, tym trudniej o dobre porównania. Należy też uwzględnić, że stosunkowo największy popyt jest na lokale dobrze położone z czynszem najmu do 2500 zł miesięcznie. Powyżej tej kwoty najemca jest już dość wymagający i mimo np. doskonałej lokalizacji czy faktu, że mieszkanie położone jest w dobrze utrzymanym budynku, trudno będzie je wynająć, jeśli wyposażenie jest zniszczone a ściany brudne. Oczywiście chodzi tu o generalną zasadę, bo poziom cenowy będzie inaczej wyglądał dla mieszkań dwupokojowych i większych, ale w większości przypadków sprawdza się zasada, że im wyższy czynsz najmu, tym mniej potencjalnych najemców. Zdarzają się czasami dość duże, bardzo dobrze wyposażone mieszkania w blokach z lat sześćdziesiątych czy siedemdziesiątych lub odwrotnie mieszkania świetnie położone, w eleganckich apartamentowcach, ale wyposażone z użyciem najtańszych materiałów. Trudno wówczas znaleźć najemcę i niestety konieczne będzie dostosowanie wysokości czynszu. Drugim ważnym zagadnieniem jest ustalenie, co zawiera czynsz najmu, a za co najemca musi płacić dodatkowo. Na rynku pojawiają się rozmaite oferty. W każdej sytuacji, gdy czynsz najmu jest rażąco niski, powinno to budzić niepokój u potencjalnego najemcy. Być może różnica wynika z faktu, że oprócz czynszu najmu najemca będzie musiał płacić jeszcze np. opłaty do wspólnoty czy spółdzielni. Wówczas pozornie tańsze mieszkanie będzie w efekcie znacznie droższe. Obie strony zapominają lub nie mają wiedzy o tym, jakie opłaty oprócz czynszu najmu w większości przypadków związanych z wynajmem lokalu mieszkalnego mogą obciążać najemcę. Warto też sprawdzić i ustalić w umowie, czy czynsz najmu będzie mógł ulec zmianie i na jakich zasadach.

Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Licencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)


Komentarz:

Adwokat Ryszard Sowa

Podejmując decyzję o wynajęciu mieszkania warto rozważyć podatkowe skutki tego stosunku prawnego. Prawo podatkowe daje wybór wynajmującym, co do zasad opodatkowania przychodów z najmu, co jest rzadkością w polskim systemie podatkowym. Ustawodawca przewidział dla środków z najmu trzy możliwości opodatkowania.

Pierwszą jest opodatkowanie na tzw. zasadach ogólnych. Polega ona na tym, że dochody z najmu łączy się z innymi źródłami dochodu uzyskiwanymi przez podatnika w ciągu roku podatkowego (np. z tytułu wynagrodzenia za pracę), a suma wszystkich dochodów podlega opodatkowaniu wg stawek progresywnych 18 proc. i 32 proc. W tym przypadku, dochód uzyskany w danym roku z najmu ujmujemy w rocznym zeznaniu podatkowym i rozliczamy z innymi dochodami do końca kwietnia następnego roku. Wadą tego rozwiązania jest możliwość przekroczenia progu podatkowego i opodatkowania części dochodów stawką 32%. Zaletą natomiast możliwość uwzględnienia w rozliczeniu podatkowym kosztów, które ponieśliśmy w związku
z wynajmem, gdyż opodatkowaniu podlega dochód, a więc różnica przychodu i kosztów.

Druga z możliwości to opodatkowanie wyłącznie przychodów z najmu stawką 8,5 proc. Jest to bardzo popularna forma opodatkowania, o której atrakcyjności decyduje niska stawka podatkowa oraz łatwy sposób rozliczania. Przychód taki nie łączy się z innymi źródłami i podlega osobnemu rozliczeniu w zeznaniu podatkowym składanym do 31 stycznia następnego roku. Przy tej formie opodatkowania warto pamiętać, iż opodatkowany jest przychód, a więc podatnik nie może rozliczyć kosztów jakie poniósł w związku z wynajmem. Nie będzie więc możliwości uwzględnienia wydatków na remont, czy wyposażenie mieszkania. Wynajmujący mają również możliwość traktowania wynajmu, jako działalności gospodarczej. Koniecznym w takim przypadku jest jej zarejestrowanie, ale dzięki temu możliwym staje się opodatkowanie dochodów z najmu wg tzw. stawki liniowej wynoszącej 19 proc. Dochód z wynajmu w takim przypadku traktowany jest, jako dochód z działalności gospodarczej. Zaletą tego rozwiązania jest stała stawka podatkowa (19 proc. niezależnie od wielkości dochodu) oraz możliwość uwzględnienia w rozliczeniu wszystkich kosztów podatkowych. Wybór formy opodatkowania powinien być poprzedzony wyliczeniem oraz decyzją, czy wynajem traktujemy, jako stałe źródło dochodu, czy zamierzamy go uzyskiwać jedynie okresowo.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k.

ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl



Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 25 lutego 2015 r. Kolejna część poradnika dotyczącego procesu Najmu mieszkania ukaże się w Gazecie Wyborczej – dodatku DOM (4 marca 2015 r.)


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.

WSPON
Pokaż listę