Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Kupujemy mieszkanie (cz.II) – praktyczny poradnik, Magdalena Le Bihan i adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Decyzja o zakupie mieszkania jest z pewnością jedną z najważniejszych decyzji w życiu i dlatego powinna być podjęta w oparciu o jak najszerszą wiedzę na temat lokalu, który chcemy nabyć. Tymczasem kupujący przy wyborze mieszkania kierują się na ogół jego cechami fizycznymi, czasem różnicują własność i spółdzielcze prawo do lokalu, bardzo rzadko rodzaj prawa do gruntu. Oznacza to, że wiele pozostałych cech traktowanych jest jako mało istotne lub też kupujący zakładają, że są one w całkowitym porządku.

Wspólnota

Nabywając prawo własności lokalu (mieszkalnego), stajemy się członkami Wspólnoty. Wraz z lokalem nabywamy też udział w nieruchomości wspólnej: budynku (budynkach) i prawie do gruntu. Warto więc, przed podjęciem decyzji o kupnie lokalu, uzyskać trochę informacji o Wspólnocie. Ideałem byłby dostęp już na etapie negocjacji do ważniejszych uchwał podjętych przez Wspólnotę, regulaminu porządku domowego czy informacji o sytuacji finansowej. W praktyce sprzedający przedstawiają przy akcie notarialnym jedynie zaświadczenie o tym, że nie zalegają z opłatami wobec Wspólnoty. Czasami, na etapie negocjacji uda się uzyskać od sprzedającego zestawienie miesięcznych opłat wnoszonych do Wspólnoty. Jednak należy mieć na uwadze, że bez szerszej wiedzy na temat Wspólnoty oraz tego, jakie są standardowe stawki i rozwiązania na rynku, trudno jest ocenić taki dokument. Przede wszystkim poszczególne Wspólnoty różnią się między sobą sposobem ustalania zaliczek

i rozliczania mediów. Dodatkowo również pozycja „fundusz remontowy’’ może być trudna do oceny bez dalszych informacji o przeprowadzonych i planowanych pracach. Z pewnością jest jeszcze kilka innych aspektów działalności Wspólnoty, które mogą mieć bezpośredni wpływ na wysokość opłat w przyszłości.

Drugim istotnym zagadnieniem związanym ze Wspólnotą jest jej wielkość. Wielkość Wspólnoty ma wpływ na sposób zarządu. Jednak nawet przy Wspólnocie powyżej 7 lokali sytuacja może być zróżnicowana. Jeśli Wspólnota obejmuje kilka budynków, a pojawi się problem związany z konkretnym budynkiem, być może nie będzie on priorytetem dla większości.

Podobnie jak w przypadku Wspólnoty, również informacje o nieruchomości wspólnej mogą być dla kupującego istotne. Oprócz stanu technicznego, warto sprawdzić, czy cała nieruchomość wspólna, której staniemy się współwłaścicielami, będzie dla nas dostępna.

Mogą zdarzyć się sytuacje, że jakaś część tej nieruchomości została przekazana do korzystania wyłącznie na rzecz właścicieli innych lokali. Z drugiej strony możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdy jakaś część nieruchomości wspólnej została oddana w dzierżawę i przynosi dodatkowy dochód dla Wspólnoty. Ze względu na złożoność tematu, bardzo trudno jest w krótkim poradniku przedstawić wszystkie aspekty tego zagadnienia, zresztą na ogół jest tak, że z konkretnego rozwiązania przyjętego we Wspólnocie wynikają inne. Kupując mieszkanie działamy trochę „po omacku’’. Jeszcze jedną ważną cechą różnicującą nieruchomości wspólne jest rodzaj prawa do gruntu.

Grunt

Kilkanaście lat temu niewiele osób poszukujących mieszkania zdawało sobie sprawę z różnicy pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego. Ponieważ kolejne lata przyniosły znaczne podwyżki opłat rocznych za prawo użytkowania wieczystego – związane z aktualizacją wartości gruntów – obecnie coraz więcej osób pyta o rodzaj prawa. Jeśli spojrzymy na mapę Warszawy przedstawiającą strukturę własności gruntów, to generalnie można stwierdzić, że w Śródmieściu i dzielnicach centralnych dominuje własność miasta st. Warszawy i Skarbu Państwa. W miarę oddalania się od Centrum struktura własności ulega zmianie na rzecz pozostałych właścicieli. Jak wynika z tekstu Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego m.st. Warszawy już na datę 1.01.2003 r., własność prywatna dominowała w strukturze własności gruntów w Warszawie (z wyłączeniem ulic) i wynosiła 43 proc. Tak więc, jeśli chcemy nabyć mieszkanie w Śródmieściu, bardzo trudno będzie znaleźć budynek wzniesiony na gruncie, do którego przysługuje prawo własności, choć i takie budynki występują. Gdy jednak wybieramy rejony bardziej oddalone od Centrum, mamy do czynienia zarówno z prawem własności, jak i prawem użytkowania wieczystego. Zastanówmy się więc, czy w przyszłości będziemy w stanie ponosić koszty opłat rocznych, zwłaszcza że wysokość opłaty rocznej wynika nie tylko z wartości gruntu, ale też ze stawki procentowej właściwej dla celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Dlatego dla lokalu niemieszkalnego – garażu i nawet niewielkiego udziału związanego z jednym miejscem postojowym mogą to być spore kwoty.

Droga dojazdowa

Bardzo często osoby kupujące mieszkanie w ogóle nie zastanawiają się, w jaki sposób został uregulowany dojazd do budynku. A tymczasem i w tym zakresie zdarzają się rozmaite rozwiązania – bardziej lub mniej standardowe. Najkorzystniejsza jest sytuacja, gdy nasz budynek ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy czym ulica z nadaną nazwą nie musi być drogą publiczną. Czasami dojazd został zapewniony poprzez ustanowienie służebności, która może być odpłatna. Zdarzają się też umowy dzierżawy. Innym rozwiązaniem są drogi wewnętrzne, ale warto pamiętać, że ich utrzymanie będzie w przyszłości obciążać Wspólnotę. W obecnym stanie rynku ani sprzedający nie przekazują tej informacji, ani kupujący o to nie pytają. Jeśli kupimy mieszkanie, które jest położone
w budynku bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ale zapewnionej w inny sposób, to takie rozwiązanie będzie niezgodne z prawem. Dodatkowo trudno będzie wykazać, że jest to cecha wpływająca na cenę mieszkania, więc możemy mieć trudność z uzyskaniem obniżenia ceny, jeśli dowiemy się o tym po jakimś czasie.

Otoczenie

Miasta na przestrzeni lat ulegają przeobrażeniom. W zależności od popytu, na rynek trafiają budynki mieszkalne lub biurowe, powstają budynki użyteczności publicznej, a także nowe parki, place czy rozwiązanie komunikacyjne. Naturalnie znacznie mniej takich zmian przebiega w miastach odznaczających się gęstą zabudową np. w Paryżu. W Warszawie w ostatnich latach powstało wiele nowych budynków mieszkalnych, biurowych czy centrów handlowo-usługowych. Należy się spodziewać, że ten trend się utrzyma. Dlatego kupując mieszkanie musimy spróbować przewidzieć, jak zmieni się otoczenie. Zmiany w najbliższym otoczeniu mogą mieć wpływ na komfort mieszkania w danym lokalu: poziom hałasu, widok z okien. Natomiast zmiany w nieco szerzej rozumianym otoczeniu mogą wpłynąć na łatwość i cenę sprzedaży naszego mieszkania w przyszłości. Dlatego jeśli w niewielkiej odległości znajduje się sporo wolnego gruntu, to być może powstanie tam osiedle i w przyszłości sprzedając swoje mieszkanie, będziemy musieli konkurować z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Ceny i podaż mieszkań na rynku pierwotnym z pewnością wpłyną na rynek wtórny.

Prawa nieujawnione w Księdze Wieczystej

Przed przystąpieniem do negocjacji oraz bezpośrednio przed transakcją należy zapoznać się z księgą wieczystą lokalu, gdy przedmiotem transakcji ma być prawo własności lub też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z urządzoną księgą wieczystą. Warto też przejrzeć księgę budynkową lub gruntową (w zależności od rodzaju prawa do gruntu). Czytanie księgi wieczystej wymaga pewnej wiedzy i w tym zakresie warto skorzystać z pomocy eksperta – doświadczonego pośrednika. Należy pamiętać, że nie wszystkie prawa innych osób muszą być ujawnione w księdze wieczystej. W praktyce do najczęściej spotykanych należy prawo najmu. Na ogół kupujący wie o tej umowie, ale ma nadzieję, że do daty wydania lokalu umowa ulegnie rozwiązaniu i najemca się wyprowadzi (oczywiście, czasami kupujący nabywa wynajęte mieszkanie w celach inwestycyjnych i wówczas fakt, że mieszkanie ma najemcę jest dla niego korzystny). Istnieje oczywiście ryzyko, że sprzedający nie będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowy, a najemca nie wyprowadzi się w oczekiwanym terminie.

Ponadto możemy mieć do czynienia z innymi prawami, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, a sprzedający nie poinformował nas o ich istnieniu. Jednym z takich praw może być dożywocie. W takiej sytuacji zapewne będziemy musieli dochodzić swoich praw poprzez rękojmię, jednak będziemy w niekorzystnej sytuacji, ponieważ zapłaciliśmy całość ceny. Będziemy musieli dochodzić zwrotu części wpłaconej kwoty przez sprzedającego w wyniku obniżenia ceny lub starać się odstąpić od umowy, powołując się na błąd, i również oczekiwać na zwrot wpłaconych pieniędzy. Dlatego też podejmując decyzję o zakupie mieszkania, warto zdobyć jak najwięcej informacji o samym lokalu, budynku, otoczeniu i innych okolicznościach związanych z lokalem. Tym bardziej, że jest to decyzja, która w wielu przypadkach związana jest z wieloletnimi zobowiązaniami. W przyszłości mogą się wydarzyć różne sytuacje. Może być tak, że będziemy zmuszeni sprzedać swoje mieszkanie w nieoczekiwanym momencie. Oczywiście na trendy na rynku nieruchomości nie mamy większego wpływu. Niemniej jednak warto wybierać takie nieruchomości, które nie stracą więcej niż wynosi przeciętny spadek na rynku. Istnieje też pewna część nieruchomości jedynie luźno powiązana z sytuacją na rynku, ale nie zawsze musimy mieć dostęp do takich mieszkań. Dlatego w mojej ocenie warto zwrócić się do doświadczonych pośredników, aby uzyskać pomoc w podjęciu właściwej decyzji. Może to być decyzja pozytywna: tak, kupuję, ale być może w oparciu o otrzymane informacje zdecydujemy, że z różnych względów nie przystąpimy do transakcji.

Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Licencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)


Komentarz:

Adwokat Ryszard Sowa

W mieszkaniu, już po jego zakupie, mogą ujawnić się wady fizyczne. W przypadku lokali z rynku pierwotnego deweloperzy z reguły dają gwarancję polegającą na oświadczeniu gwaranta (sprzedającego), które określa jego obowiązki i uprawnienia kupującego, w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Należy zaznaczyć, że treść gwarancji zależy w praktyce wyłączenie od sprzedającego, który jej udziela. Powoduje to objęcie gwarancją jedynie tych wad, które nie odpowiadają zapewnieniom gwaranta, a po stronie kupującego oznacza, że ma on wyłącznie uprawnienia ściśle określone w gwarancji (np. jeżeli gwarancja przewiduje wyłącznie naprawę, to nie będzie możliwym na jej podstawie żądanie obniżenia ceny). Warto pamiętać, że udzielenie gwarancji nie pozbawia kupującego możliwości dochodzenia od sprzedawcy odpowiedzialności za wady mieszkania na podstawie rękojmi. Rękojmia jest instytucją kodeksu cywilnego, która z mocy prawa obejmuje wszystkie rzeczy sprzedane i przewiduje odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne lub prawne. Przy czym strony umowy mogą ją ograniczyć, rozszerzyć lub wyłączyć, z tym zastrzeżeniem, że nie można tego zrobić gdy transakcja jest zawierana przez konsumenta z przedsiębiorcą (najczęściej deweloperem). Co najważniejsze, rękojmia przysługuje nie tylko wobec nowych mieszkań, ale także tych dostępnych na rynku wtórnym, gdzie w praktyce nie występuje gwarancja. Wykonując uprawnienia z rękojmi, kupujący może żądać: usunięcia wady, wymiany przedmiotu na nowy, obniżenia ceny lub nawet odstąpić od umowy, jeżeli wady są istotne. W przypadku sprzedaży mieszkań, w praktyce wymiana lokalu na nowy będzie niemożliwa, w większości przypadków zastosowanie znajdzie żądanie obniżenia ceny lub naprawa. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność, na podstawie rękojmi, za wady fizyczne nieruchomości, w przypadku ich stwierdzenia w okresie 5 lat od przekazania jej kupującemu. Powyższe oznacza, że ujawnienie się wady tego typu w mieszkaniu w ww. okresie, uprawnia kupującego do kierowania ww. żądań wobec sprzedającego (np. żądania usunięcia wad lub obniżenia ceny). Odpowiedzialność sprzedającego za wady nie jest uzależniona od jego winy, lecz opiera się na zasadzie ryzyka, co w uproszczeniu sprowadza się do stwierdzenia, że skoro wada się ujawniła, to sprzedający za nią odpowiada. Jeżeli sprzedawca sam nie zareaguje na zgłoszenie wad lub uchyli się od wzięcia za nie odpowiedzialności, nabywcy pozostaje droga sądowa. Dla kupującego na drodze sądowej, szczególnie atrakcyjne, może być dochodzenie roszczenie z tytułu obniżenia ceny nabytego mieszkania.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k.

ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl



Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 18 lutego 2015 r. Kolejna część poradnika dotyczącego procesu Najmu mieszkania ukaże się w Gazecie Wyborczej – dodatku DOM (25 lutego 2015 r.)


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.

WSPON
Pokaż listę