Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Kupujemy mieszkanie (cz.I) – praktyczny poradnik, Magdalena Le Bihan i adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Decyzja o zakupie mieszkania jest z pewnością jedną z najważniejszych decyzji w życiu i dlatego powinna być podjęta w oparciu o jak najszerszą wiedzę na temat lokalu, który chcemy nabyć. Tymczasem kupujący przy wyborze mieszkania kierują się na ogół jego cechami fizycznymi, czasem różnicują własność i spółdzielcze prawo do lokalu, bardzo rzadko rodzaj prawa do gruntu. Oznacza to, że wiele pozostałych cech traktowanych jest jako mało istotne lub też kupujący zakładają, że są one w całkowitym porządku.

W praktyce bywa różnie, tym bardziej, że wiele cech ma charakter uznaniowy, co oznacza, że bardzo trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy są pozytywne czy negatywne. Na ogół kupujący, przystępując do negocjacji, ma bardzo ograniczoną wiedzę o przedmiocie transakcji. Wynika ona przede wszystkim z treści ogłoszenia, ustnych informacji otrzymanych od sprzedającego, rzadziej księgi wieczystej. Niestety, udostępnienie przez sprzedającego szerokiego zestawu dokumentów i informacji, na podstawie których kupujący może podjąć decyzję, nie jest standardem. Podstawowe dokumenty sprzedający przekazuje u notariusza, uzupełniając je kilkoma zaświadczeniami lub oświadczeniami. Bardziej doświadczeni kupujący próbują różnymi sposobami zdobyć dodatkowe informacje, przy czym często nie jest to łatwe i przypomina nieco pracę detektywa. Można też powierzyć wyszukanie odpowiedniego lokalu pośrednikowi lub konsultować poszczególne kwestie ze specjalistami z różnych dziedzin.

Pomoc w kupnie

Na warszawskim rynku funkcjonują dwa modele pośrednictwa. Pierwszy zakłada wyraźne rozgraniczenie obsługi sprzedającego i kupującego. Pośrednik zawiera wówczas umowę tylko z jedną stroną i na jej rzecz działa. Gromadzi podstawowe informacje o nieruchomości i sprawdza dokumenty: głównie księgę wieczystą lokalu lub zaświadczenie ze spółdzielni. Dodatkowo zapoznaje się, o ile jest to możliwe, z podstawą nabycia – dokumentem na podstawie którego obecny właściciel nabył lokal oraz informuje sprzedającego o dokumentach potrzebnych do umowy sprzedaży: zaświadczeniu, że nikt nie jest zameldowany, że nie ma zaległości w stosunku do wspólnoty lub spółdzielni, że sprzedający nie zalega z podatkiem od nieruchomości i ewentualnie opłatą za użytkowanie wieczyste gruntu i innymi w zależności od konkretnej sytuacji. W przypadku spółdzielczego prawa do lokalu większość informacji będzie wynikać z zaświadczenia wydanego przez spółdzielnię. Ponieważ Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami stanowi, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, dlatego rodzaj dokumentów, z którymi zapoznaje się pośrednik wynika z obecnej praktyki rynkowej, doświadczenia i własnych standardów pośrednika. Jeśli jednak kupujący chciałby otrzymać bardziej dokładne informacje o interesującym go lokalu, to być może warto zwrócić się do innego pośrednika, który będzie działał wyłącznie na rzecz kupującego. Należy wówczas zawrzeć umowę, w której dokładnie zostanie określone, o jakie informacje lub jaką usługę nam chodzi. Istnieją też pośrednicy, którzy działają jednocześnie na rzecz obu stron transakcji i z każdą ze stron zawierają umowę.

Co moglibyśmy jeszcze wiedzieć o mieszkaniu, którego zakup rozważamy i po co?

Może się wydawać, że terminy: nieruchomość, lokal mieszkalny czy mieszkanie to synonimy. Jednakże ich zakres znaczeniowy pokrywa się tylko do pewnego stopnia.

Wyróżniamy trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe i lokalowe. Istotną cechą nieruchomości jest to, że stanowią odrębny przedmiot własności. Jednocześnie dla nieruchomości lokalowych niezbędne jest założenie i odpowiedni wpis do księgi wieczystej.

Jeśli chodzi o lokale to możemy wyróżnić lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu, które mogą stanowić odrębne nieruchomości. Warto zauważyć, że do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, w szczególności piwnica, strych, komórka i garaż (pomieszczenia przynależne). Z wyodrębnieniem lokalu wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, stanowiącej grunt i część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeśli więc nabywamy prawo własności lokalu (mieszkalnego), wówczas dla tej nieruchomości będzie prowadzona księga wieczysta. Do lokalu będą też mogły przynależeć pomieszczenia opisane powyżej.

Przedmiotem obrotu na rynku jest nie tylko prawo własności, ale również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego w szczególnych przypadkach może być prowadzona księga wieczysta.

Natomiast termin mieszkanie ma znaczenie bardziej funkcjonalne, gdyż jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Z jednej więc strony przedmiotem transakcji jest lokal o określonych cechach fizycznych, nie zawsze znanych i możliwych do poznania nawet po kilkukrotnym obejrzeniu, z drugiej jest to rodzaj prawa ze wszystkimi powiązanymi uwarunkowaniami: częściami składowymi, przynależnościami czy ograniczeniami.

Ze względu na tak wiele aspektów związanych z zakupem mieszkania warto dążyć do zdobycia możliwie najszerszej wiedzy, gdyż dzięki temu możemy uniknąć wielu niespodzianek w przyszłości.

1. Powierzchnia mieszkania i rozkład

Powierzchnię mieszkania możemy poznać albo z księgi wieczystej albo z zaświadczenia ze spółdzielni. Trudno jednak, zwłaszcza w przypadku księgi wieczystej, stwierdzić jaka jest powierzchnia samego mieszkania, a jaka pomieszczeń przynależnych (piwnicy lub komórki), gdyż w księdze wieczystej podana jest tylko jedna powierzchnia. Odpowiedzi możemy szukać w podstawie nabycia: akcie notarialnym lub np. postanowieniu sądu, ale lepszym dokumentem byłby rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem i ewentualnie pomieszczeniami przynależnymi.

Niestety, poza umową z deweloperem, na mocy której następuje wyodrębnienie lokalu, w praktyce dokument ten w obrocie nieruchomościami nie funkcjonuje. Bardzo trudne będzie ustalenie, według jakiej nomy (PN-70/B-02365 czy PN-ISO 9836:1997) została zmierzona powierzchnia użytkowa lokalu. Dość zaskakująca jest też praktyka związana np. z ogrodami zimowymi (całkowicie przeszklonymi od zewnątrz), ponieważ zdarza się, że nawet w jednym budynku powierzchnia części lokali została powiększona o ogrody, podczas gdy dla pozostałych powierzchnia nie uwzględniała ogrodów zimowych.

Rzut lokalu pomoże też nam ustalić, czy w lokalu były wykonywane jakieś zmiany. Z jednej strony wszelkie wyburzania lub dostawiania ścian itp. na ogół zwiększają funkcjonalność mieszkania, ale z drugiej prace takie mogą wymagać w świetle prawa budowlanego zgłoszenia czy pozwolenia. Sytuacja się jeszcze bardziej komplikuje, gdy budynek jest objęty ochroną konserwatora zabytków. W zależności od formy ochrony takie prace mogą wymagać uzgodnienia, w szczególnych przypadkach mogą być nawet zabronione. Bardzo rzadko się zdarza, aby sprzedający mieszkanie, w którym dokonano istotnych zmian dysponowali jakimiś dokumentami potwierdzającymi legalność wykonanych prac. Na ogół większość prac wiąże się także koniecznością zmiany w instalacjach: wodnej, elektrycznej, gazowej. I nawet jeśli przeprowadzała to osoba uprawniona, z reguły nie ma żadnych dowodów poświadczających ten fakt.

Nie jest to z pewnością tak bardzo istotne, jeśli kupując mieszkanie planujemy i uwzględniamy w budżecie koszty prac związanych z dostosowaniem lokalu do naszych wymogów. Jednak w sytuacji, gdy kupując lokal, liczymy na to, że będziemy mogli korzystać z niego w obecnym stanie, niespodziewana konieczność dokonania napraw może być sporym obciążeniem dla budżetu.

2. Przedmiot transakcji

Przed przystąpieniem do negocjacji warto ustalić, co będzie przedmiotem transakcji i co ma objąć cena. Do lokalu mogą przynależeć piwnica, komórka, garaż. Jednak zwłaszcza w przypadku garażu możliwe są też inne rozwiązania. Do częściej stosowanych zalicza się współwłasność w lokalu (niemieszkalnym – garażowym) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Jednakże miejsce postojowe, zwłaszcza gdy znajduje się na zewnątrz budynku, może funkcjonować również na podstawie prawa do wyłącznego korzystania ale z części wspólnej, jakim jest grunt. Również inne części budynku czy gruntu mogą być wyłączone z korzystania przez wszystkich współwłaścicieli na rzecz właścicieli poszczególnych lokali. Dlatego warto sprawdzić, choć nie jest to łatwe, czy kupując mieszkanie będziemy uprawnieni do współkorzystania z całej nieruchomości wspólnej.

Innym zagadnieniem odmiennie postrzeganym przez kupujących i sprzedających jest określenie przynależności, a więc rzeczy ruchomych potrzebnych do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Na ogół rozbieżności pojawiają się przy ocenie mebli kuchennych, dlatego warto od razu ustalić, co ma w mieszkaniu pozostać.


Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Licencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)


Komentarz:

Adwokat Ryszard Sowa

W mieszkaniu, już po jego zakupie, mogą ujawnić się wady fizyczne. W przypadku lokali z rynku pierwotnego deweloperzy z reguły dają gwarancję polegającą na oświadczeniu gwaranta (sprzedającego), które określa jego obowiązki i uprawnienia kupującego, w przypadku, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu. Należy zaznaczyć, że treść gwarancji zależy w praktyce wyłączenie od sprzedającego, który jej udziela. Powoduje to objęcie gwarancją jedynie tych wad, które nie odpowiadają zapewnieniom gwaranta, a po stronie kupującego oznacza, że ma on wyłącznie uprawnienia ściśle określone w gwarancji (np. jeżeli gwarancja przewiduje wyłącznie naprawę, to nie będzie możliwym na jej podstawie żądanie obniżenia ceny). Warto pamiętać, że udzielenie gwarancji nie pozbawia kupującego możliwości dochodzenia od sprzedawcy odpowiedzialności za wady mieszkania na podstawie rękojmi. Rękojmia jest instytucją kodeksu cywilnego, która z mocy prawa obejmuje wszystkie rzeczy sprzedane i przewiduje odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne lub prawne. Przy czym strony umowy mogą ją ograniczyć, rozszerzyć lub wyłączyć, z tym zastrzeżeniem, że nie można tego zrobić gdy transakcja jest zawierana przez konsumenta z przedsiębiorcą (najczęściej deweloperem). Co najważniejsze, rękojmia przysługuje nie tylko wobec nowych mieszkań, ale także tych dostępnych na rynku wtórnym, gdzie w praktyce nie występuje gwarancja. Wykonując uprawnienia z rękojmi, kupujący może żądać: usunięcia wady, wymiany przedmiotu na nowy, obniżenia ceny lub nawet odstąpić od umowy, jeżeli wady są istotne. W przypadku sprzedaży mieszkań, w praktyce wymiana lokalu na nowy będzie niemożliwa, w większości przypadków zastosowanie znajdzie żądanie obniżenia ceny lub naprawa. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność, na podstawie rękojmi, za wady fizyczne nieruchomości, w przypadku ich stwierdzenia w okresie 5 lat od przekazania jej kupującemu. Powyższe oznacza, że ujawnienie się wady tego typu w mieszkaniu w ww. okresie, uprawnia kupującego do kierowania ww. żądań wobec sprzedającego (np. żądania usunięcia wad lub obniżenia ceny). Odpowiedzialność sprzedającego za wady nie jest uzależniona od jego winy, lecz opiera się na zasadzie ryzyka, co w uproszczeniu sprowadza się do stwierdzenia, że skoro wada się ujawniła, to sprzedający za nią odpowiada. Jeżeli sprzedawca sam nie zareaguje na zgłoszenie wad lub uchyli się od wzięcia za nie odpowiedzialności, nabywcy pozostaje droga sądowa. Dla kupującego na drodze sądowej, szczególnie atrakcyjne, może być dochodzenie roszczenie z tytułu obniżenia ceny nabytego mieszkania.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k.

ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl


Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 11 lutego 2015 r.Kolejna część poradnika dotyczącego procesu Kupna mieszkania ukaże się w Gazecie Wyborczej – dodatku DOM (18 lutego 2015 r.)


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.

WSPON
Pokaż listę