Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami-cookie

Strona internetowa stostuje pliki cookies. Aby dowiedzieć się więcej o naszej polityce prywatności. Ok. zamknij

Pokaż listę

Ile będzie warte nasze mieszkanie w przyszłości? – praktyczny poradnik Magdalena Le Bihan i Adwokat Ryszard Sowa

WSPON

Każdy, kto kupuje mieszkanie, chciałby je kupić w korzystnej cenie. Podobnie sprzedający mieszkanie życzyliby sobie, aby transakcja nastąpiła szybko, a otrzymana cena była atrakcyjna. Czy to jest możliwe? Znaczna część z tych osób, którzy dziś kupują mieszkanie, za jakiś okres będzie je sprzedawać. Na rynku panuje ogólne przekonanie, że w długim okresie ceny nieruchomości wzrosną. Jeśli więc będziemy właścicielami odpowiednio długo, to nie powinniśmy na zakupie mieszkania stracić. Co jednak zrobić, jeśli będziemy musieli sprzedać mieszkanie wcześniej? Za ile będziemy mogli je sprzedać?

Ceny nieruchomości w przyszłości są bardzo trudne do przewidzenia. Można oczywiście tworzyć modele opierające się na cenach i trendach historycznych i na tej podstawie prognozować ceny przyszłe. Takie działanie ma jednak kilka słabych punktów. Przede wszystkim jest mało dostępne dla przeciętnego uczestnika rynku: kupującego czy sprzedającego. Dodatkowo, aby uchwycić trendy panujące na danym rynku, potrzebne są obserwacje z wielu lat. Rynek nieruchomości w Polsce, a tym samym i w Warszawie, nie może poszczycić się długą historią. Można oczywiście próbować porównywać Warszawę do innych stolic Europy zachodniej, dla których dostępne są dane dotyczące wielu ubiegłych dziesięcioleci. Porównanie, które nasuwa się w sposób najbardziej naturalny to porównanie z Wiedniem.

Jak podaje GUS w 2012 r. liczbę ludności w Wiedniu szacowano na 1 731 tys., a Warszawy na 1 711 tys., dość porównywalnie przedstawiają się również powierzchnie miast, Wiedeń obejmuje obszar 415 km2, a Warszawa 517 km2. Ale niestety, na tym większość podobieństw się kończy. Wiedeń ma znacznie (bo ponad dwukrotnie) korzystniejszy przyrost naturalny i saldo migracji. Nieporównywalnie lepiej wygląda Wiedeń w statystykach dotyczących turystyki, która może być pośrednim miernikiem atrakcyjności danego miasta dla cudzoziemców. Najważniejsze jest jednak to, że w Wiedniu mieszka ponad 20 proc. ludności Austrii, podczas gdy w Warszawie jedynie 4,4 proc. mieszkańców Polski. Dane te pokazują, że Warszawa ma ogromy potencjał do przyciągnięcia ludności z innych części Polski, ale nie wiadomo, czy tak się stanie. Na razie jednak zjawiska demograficzne, takie jak przyrost naturalny i saldo migracji dla Warszawy przedstawiają się nie bardzo korzystnie, choć i tak stolica wypada nieźle na tle innych miast Polski. Ponadto, trudno tworzyć model bez uwzględnienia wpływu czynników ekonomicznych, które też będą szacowane. Pozostaje więc nadal pytanie o przyszłość rynku nieruchomości i co zrobić, żeby w przyszłości nie stracić na kupionym dziś mieszkaniu.

Niestety, bazując na dotychczasowych doświadczeniach, z przykrością muszę stwierdzić, że nie ma żadnej cudownej recepty w tym kierunku. Jako pojedynczy kupujący czy sprzedający nie mamy wpływu na zachowanie rynku. Oczywiście do pewnego stopnia pomocny może być remont czy usługa home staging, ale należy przypuszczać, że decydujące znaczenie będzie miała sytuacja na rynku nieruchomości. Sytuacja ta zależy obecnie (ale w przyszłości również) od podaży i popytu. Popyt uwarunkowany jest w znacznej mierze ogólną sytuacją ekonomiczną, z której wynika sytuacja większości gospodarstw domowych, dostępnością kredytów i chęcią podejmowania długotrwałych zobowiązań, poziomem zatrudnienia i wysokością dochodów. Popyt zależy też dość istotnie od zjawisk demograficznych, takich jak przyrost liczby ludności, struktura wiekowa, wielkość gospodarstw domowych. Źródłem popytu na mieszkania mogą być wreszcie cudzoziemcy lub mieszkańcy innych terenów Polski, którzy kupują mieszkanie albo w celach inwestycyjnych albo do własnego użytku. Natomiast po stronie podaży, obok mieszkań oferowanych na rynku wtórnym, należy uwzględnić rynek pierwotny, który w niektórych dzielnicach dość istotnie wpływa na całość rynku.

Kiedy więc analizujemy średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie na rynku wtórnym, wszystkie powyższe elementy znajdują w nim swoje odbicie, choć w różnych okresach ich wpływ był zmienny. Opierając się na dostępnym na stronach internetowych raporcie NBP z 29 maja 2013 r., można zauważyć, że średnie ważone ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w Warszawie do 2007 r. rosły. Kolejny okres lat 2007 – 2010 przynosi wahania cen, natomiast od 2010 r. średnie ceny spadają. Jak można w przybliżeniu wyliczyć na podstawie zaprezentowanych w raporcie danych w okresie od II kwartału 2010 r. do IV kwartału 2012 r. czyli w okresie 30 miesięcy ceny spadły o ponad 20 proc. Jeśli jednak przyjrzymy się wnikliwie warszawskiemu rynkowi mieszkaniowemu, to okaże się, że ceny nie we wszystkich segmentach zachowywały się jednakowo. Wiele lokalizacji i typów mieszkań w Warszawie nie odczuło tak boleśnie tego spadku, co więcej są takie nieruchomości, które w ogóle nie poddały się trendowi rynkowemu. Oznacza to jednak, że inne nieruchomości musiały stracić na wartości jeszcze więcej niż wynika to ze średniej rynkowej. Jest to dosyć ważna obserwacja, ponieważ pozwala nam określić typy lub grupy nieruchomości narażone w mniejszym lub większym stopniu na sytuację na rynku. Ważne jest więc, aby nasza nieruchomość znalazła się w pierwszej grupie.

Oczywiście i tutaj nie ma żadnej cudownej recepty. W chwili sprzedaży nie zmienimy ani lokalizacji naszego mieszkania, ani typu budynku, w którym mieszkanie jest położone, ani otoczenia. Na te wszystkie czynniki mamy wpływ w chwili, gdy podejmujemy decyzję o zakupie. I tak naprawdę mimo, że dla większości osób kupujących mieszkanie wydaje się to dość teoretyczne, o sprzedaży mieszkania musimy myśleć w chwili jego zakupu. Jeśli będziemy mieli szczęście i w okresie, gdy będziemy chcieli sprzedać mieszkanie, rynek będzie w fazie wzrostu, to wiele słabych punktów naszego mieszkania może mieć mało istotne znaczenie .Jednak prawie nigdy w chwili kupna mieszkania nie wiemy, kiedy będziemy je sprzedawać i jaki będzie stan rynku, dlatego warto decyzję o zakupie podejmować z uwzględnieniem przyszłej sprzedaży w trudniejszej sytuacji. Szczególnie warto zastanowić się nad ewentualnymi negatywnymi uwarunkowaniami sprzedaży. Są to takie cechy, które istnieją obecnie ale również takie, które mogą pojawić się w przyszłości. Symetrycznie, mogą również nastąpić zjawiska pozytywne, które przesuną nasze mieszkanie do segmentu mniej wrażliwego na spadek cen. Jednym z takich elementów jest pożądana inwestycja o charakterze infrastrukturalnym. Jednak wydaje się, że jeśli taka inwestycja jest zdarzeniem prawie pewnym, to przyszłe korzyści już obecnie znajdują odzwierciedlenie w cenach.

raport obejmuje lata 2006 – 2013


Magdalena Le Bihan,

członek WSPON,

posiada licencje: pośrednika w obrocie nieruchomościami (Lincencja: 8058)

oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898)


Komentarz:

Adwokat Ryszard Sowa

Lokalizacja to najważniejszy czynnik w cenie nieruchomości. Kupując mieszkanie, atrakcyjność okolicy oceniamy wg jej rzeczywistego stanu bezpośrednio przed decyzją o nabyciu. Wydaje się to oczywiste, jednakże w większości przypadków nie jest wystarczające. Istnieją przestrzenie o pełnym zagospodarowaniu, w których niemal z pewnością możemy założyć, że nic się nie zmieni. Powyższe należy odnieść w szczególności do historycznych części miasta lub terenów całkowicie zurbanizowanych. W przypadku rozważania zakupu lokalu w innych lokalizacjach, w szczególności w nowej inwestycji, warto poświęcić uwagę na analizę planowania przestrzennego okolicy naszego przyszłego zamieszkania, czy inwestycji lokalowej. Przede wszystkim należy ustalić, czy dla interesującego nas obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje takie uzyskamy w urzędzie miasta lub gminy. Dane, jakie powinny znaleźć się w planie, określa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią plan musi określać m. in. przeznaczenie terenów (np. budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), wyznaczać linie zabudowy, zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. W części graficznej planu (tzw. rysunku planu, stanowiącym mapę) odnajdziemy, czy na nieruchomościach sąsiadujących z naszą nieruchomością, które dziś są terenem zielonym, nie powstanie nowa zabudowa np. mieszkalna albo usługowa. Natomiast w części opisowej znajdziemy informacje niezbędne dla oceny charakterystyki tej ewentualnej zabudowy tj. jej wysokość, gęstość, rodzaj poszycia dachowego itp. Będziemy zatem w stanie na podstawie planu ustalić, w jakich kierunkach następować będzie zagospodarowanie okolicy. W szczególności będziemy mogli stwierdzić, czy nasz, tak mocno zachwalany przez dewelopera, widok z okna ulegnie zmianie i zamiast naturalnej łąki, za której oglądanie dziś dopłacamy, nie będziemy w niedługiej przyszłości podziwiać ośmiopiętrowego budynku mieszkalnego lub wielopoziomowego skrzyżowania arterii komunikacyjnych. Podkreślenia wymaga, że plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym, a więc wszelkie inwestycje muszą być z nim zgodne. Większy problem z przewidzeniem możliwych zmian okolicy, będą mieli potencjalni nabywcy nieruchomości na terenach, gdzie nie obowiązują plany miejscowe. W takim przypadku należy sięgnąć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z tym, że w odróżnieniu od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studium nie jest prawem miejscowym, a więc nie jest prawem powszechnie obowiązującym kreującym prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości nim objętych. Wyraża natomiast jedynie politykę przestrzenną gminy. Dlatego mimo weryfikacji studium nie możemy być pewni, czy właściciel działek sąsiednich nie otrzyma warunków zabudowy dla swojej nieruchomości, które będą dla nas zaskoczeniem. W takim przypadku większej analizie musimy poddać istniejący stan zagospodarowania, jak również zwrócić uwagę na stosunki właścicielskie. Warto pamiętać, że to co dziś może wydawać się ostoją spokoju i zieleni, a w związku z tym posiada wyższą wartość, w niedługim czasie zmieni się w kolejną sypialnię miasta albo zagłębie biurowe, które w skutek nienadążającego rozwoju infrastruktury, nie będzie cieszyć się już powodzeniem wśród przyszłych nabywców.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k.

ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl


Gazeta Wyborcza, DOM, wydanie 11 marca 2015 r. Kolejna część poradnika ukaże się w Gazecie Wyborczej – dodatku DOM (25 marca 2015 r.)


Drogi Czytelniku, niniejszy cykl jest odpowiedzią na zgłaszane do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zapytania odnośnie bezpiecznej transakcji kupna/sprzedaży/najmu nieruchomości. Przedstawiony praktyczny mini poradnik omawia podstawowe kwestie dotyczące transakcji sprzedaży.

Pamiętaj jednak, że nie każdą sytuację z jaką możesz się spotkać przy transakcji można przewidzieć i opisać w tak krótkim tekście.

Z myślą o pełnym bezpieczeństwie Twojej transakcji rekomendujemy Ci usługi doświadczonych pośredników, których wizytówki i specjalizacje znajdziesz na stronie naszego stowarzyszenia.



WSPON
Pokaż listę